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以按揭方式购买的房屋在离婚案件中,该怎么处理?

作者:wangyuanyi  日期:2022-06-29 15:03:47
房地产纠纷是指公民、法人或其它组织之间及他们相互之间基于房屋和土地的权利义务所发生的争议。具体而言,是指关于房屋和土地的所有权、经营管理权和使用权等权益的争议。

以按揭方式购买的房屋,在离婚案件中,这类财产的归属问题。主要可以分为三种情形:

  一、婚前一方办理按揭手续,支付首付款,但婚前并未办理产权登记,婚后夫妻共同清偿贷款的房产在离婚时的归属问题

  在这种情况下,双方当事人之间争议往往比较大。办理按揭的一方当事人会认为按揭是自己个人办理的,首付款也是以个人婚前财产支付,只是办理产权登记的时间在婚后,房屋应当作为自己的婚前财产。而相对方则会认为产权登记是在婚后办理,应当视为共同财产,况且是以夫妻共同财产在偿还贷款。笔者认为,这种情况仍应将按揭房屋作为婚前财产处理。根据我国的房屋预售登记(鉴证程序)使债权具有了特定性或对抗性,由该预售合同而取得房屋所有权的权利人只限于该预售合同上的债权人。银行对特定的购房人即贷款债务人(按揭人)的资信产生信赖,而且该财产权利是由婚前个人缴纳首付款而取得。因此,在这种情况下即使产权证的取得在婚后,仍应属于个人财产。

  二、婚前办理按揭手续,并已经进行产权登记,婚后夫妻共同清偿贷款的房产在离婚时的归属问题

  购房人在婚前已取得房屋的所有权,在婚姻关系存续期间只是为了还贷而将房屋的所有权抵押给银行,和银行之间是债权债务关系。夫妻用共同财产还贷只是在夫妻之间产生了债权债务关系,并不改变房屋所有权的归属。这在理论上也是符合不动产的公示原则的。同时,银行和债务人(按揭人)之间是建立在对资信状况特殊的信任基础之上的债权债务关系,不因为婚姻关系而改变债务人,也是符合债务转移的理论的。婚后共同偿还贷款的行为并不改变该房屋个人财产的性质,对已归还的贷款中属于配偶一方清偿的部分,应当予以返还;离婚后未偿还的债务仍为个人债务。

  三、婚后办理按揭手续,但房屋产权登记在夫妻一方名下的房屋的归属问题

  这种情况下,对房屋属于共同财产的性质没有争议,问题在于如果要把房屋判给非产权登记方,则涉及到是否是债务转移的问题及是否需要征得银行(债权人)认可的问题。有人认为如果将房屋判给非产权登记方,即意味着变更了还贷方,需要征得银行的认可,否则不能将房屋判给非产权登记方。笔者认为,这种观点既不符合照顾妇女儿童权益的原则,也没有任何理论依据。第一,不能以未经债权人(银行)同意而变更债务人(名义还款人)为由拒绝办理转按揭手续,因为在婚姻关系存续期间的实际还贷人是夫妻双方,并不是产权证上名义产权人或还贷人。第二,房屋产权在离婚时判决给任何一方都不影响银行的信贷利益,房屋作为抵押财产对债务进行担保的事实没有改变。法院在判决时也不能仅仅以银行的信贷利益作为考虑的标准,将房屋判决给偿贷能力较强的一方。应该考虑对房屋的需要程度,依然坚持保护妇女利益或照顾抚养子女一方的原则进行判决。第三,根据夫妻对婚姻存续期间的债务承担连带责任的原则,银行可以向离婚当事人任何一方追究责任。即使法院在离婚判决中对夫妻债权债务进行了分配,也只在离婚当事人之间产生内部效力,不能对抗债权人(银行)。由此看来,银行的利益并受到实质上的影响。因此,法院判决时不应过多地考虑对银行还贷方面的影响,银行也没有任何理由抵触法院的判决。


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